如何辦理共有土地分割？土地分割條件、費用與登記，本篇有解！

手頭上持有的土地是與親友共同繼承，當有共有土地分割的需求時，該如何辦理？分別共有土地分割以及公同共有土地分割流程怎麼進行？常見的土地分割糾紛有哪些？本篇文章將一一解說，帶你深入了解！

公同共有、共同共有、分別共有土地分割是什麼？

公同共有、共同共有、分別共有這三個詞看起來好相似，究竟三者之間有何差異呢？

• 公同共有：共有人共同擁有全部財產，無持分比例
• 分別共有：共有人分別持有共有財產的特定比例
• 共同共有：依民法第817條第1項規定，數人按其應有部分，對於一物有所有權者，也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)，對應有部分得自由處分，也可按其應有部分對於共有物之全部有使用收益權

如何辦理共有土地分割？土地分割條件有哪些？

了解如何辦理共有土地分割之前，先來談談土地分割種類。土地分割又分成以下三種：

• 協議分割：只要全體共有人都有意願進行分割並達成協議即可，不需書面。
• 裁判分割：若全體共有人無法達成共同協議進行分割，便可向法院聲請裁判分割。分割的方式有原物分配、變價分配以及原物分配兼金錢補償這三種。
• 調解分割：經協議與裁判分割仍無法成功分割，則可聲請地政機關調解。換句話說就是無法自行達成協議，又不想向法院聲請裁判分割，則可向地政機關聲請調解。

土地分割條件限制

1.特別使用目的

• 共有道路，原則上不能分割。
• 界標、界牆、共有之契據，不得分割。
• 區分所有建物之建築基地，不能分割。

2.契約書上訂有不分割期限

民法第823條：

1. 各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。
2. 前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。
3. 前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

3.法令禁止分割之規定者

法令	內容
遺產與贈與稅法§8：遺產稅未繳清者	遺產稅未繳清前，不得分割遺產。
土地法§135：實施土地重劃之原因	直轄市或縣（市）地政機關因左列情形之一，經上級機關核准，得就管轄區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃，將區內各宗土地重新規定其地界： 實施都市計畫者。 土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者。 耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。 將散碎之土地交換合併，成立標準農場者。 應用機器耕作，興辦集體農場者。
土地法§31：最小面積單位之規定及再分割之禁止	直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。前項規定，應經中央地政機關之核准。
建築法§11-3：建築基地法定空地	應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
建築法§44：建築基地	直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。
農業發展條例§16：耕地之禁止原物分割	每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。

將共有土地分割的目的是什麼？

土地共有的原因多種多樣，常見的包括家族繼承、共同投資或開發等，共有土地分割最終目的可以總結為：

一、達到土地使用最大化

土地的最大效益可以透過分割實現，每位共有人可以依據自己的計畫和需求，更有效地利用土地，從而達到最大的經濟效益。

二、解決共有糾紛

土地共有常伴隨著管理和利益的問題，透過共有土地分割，有助於解決潛在的糾紛，因為每位共有人將擁有明確的土地權益，減少因利益分配不均而引起的爭端。

三、便於交易和轉讓

土地分割有助於提高土地的流動性，每塊獨立的地塊更容易進行交易和轉讓，使土地更具市場性。

總體而言，共有土地分割的目的是為了確保土地更有效率、更符合共有人的需求，同時降低管理和利益分配所帶來的糾紛。

共有土地分割應備文件有哪些？

辦理共有土地分割，需備妥以下文件：

• 登記申請書
• 所有權分割移轉契約書
• 所有權狀
• 申請人身分證明文件
• 申請人印鑑證明
• 土地增值稅繳納或免納或不課徵證明文件(分割前後價值差額每一平方公尺公告現值以下者免附)
• 契稅繳納收據、免稅證明書或同意移轉證明書
• 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件

土地分割流程怎麼進行？

通常辦理土地分割大約需要15個工作天，土地分割流程如下：

1. 到政府機關網站下載申請書並填寫
2. 攜帶相關資料前往地政事務所辦理
3. 與測量人員約定時間進行現場量測，以及協助指界
4. 完成量測以及標界後，就可至地政事務所領狀，完成分割流程

共有土地分割多數決適用嗎？

共有土地分割多數決適用嗎？目前實務上共有土地處分、變更以及設定地上權、永佃權、典權、地役權以及管理行為均採多數決，只有土地分割需全體共有人同意。（民法第823條及第824條已經規定共有物分割以協議分割或裁判分割之方式。）

土地分割要多少錢？

土地分割所需費用有哪些？

1. 土地分割複丈費：按分割後筆數計算，以每筆每公頃為計收單位，每單位以新台幣800元計收。不足1公頃者，以1公頃計；超過1公頃者，每增加半公頃增收半數；增加不足半公頃者，以半公頃計；至面積超過10公頃者，得視實際需要，另案核計。
2. 土地合併複丈：免納複丈費。
3. 土地界址鑑界費：以每筆每公頃為計收單位

辦理土地分割需支付的費用其計算方式大致上如下：

以分割後筆數計算，每一筆以新台幣800元計算；規費計算則以每一筆每公頃為計算單位，每單位以新台幣800元計算，不足一公頃則以一公頃核算，若超過一公頃，每增加半公頃增收新台幣400元，增加不足半公頃則以半公頃計算。

如何辦理共有土地分割登記？

共有土地分割登記流程大致上如下（詳細內容可參考市政府地政局）：

1. 申請與收件
2. 計算
3. 收費
4. 審查
5. 登陸
6. 校對
7. 列印書狀
8. 地價異動
9. 書狀用印與結案
10. 發狀還件
11. 異動歸檔

常見的土地分割糾紛有哪些？

土地分割無法達成協議

當共有土地分割無法達成協議時，可尋求相關律師的協助，透過專業的人士評估主張是否合理並陪同調解，能有助於協商的進行。

共有土地遭侵占/竊佔

當共有土地遭人竊佔時，此舉已觸犯刑法第320條第2項的竊占罪，此外，共有人可依民法第818條規定，向土地侵佔者提出民事訴訟，依照各自應有部分比例來要求返還。

公同共有如何辦理分割Q&A

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3. 審核：根據鑑價報告，核算土地可貸額度、利率，並回報客戶。
4. 設定：由國家合法代書與貸款人當面簽約並對保此項流程需由地主本人親自簽約對保。
5. 撥款：簽約對保後，地政事務所辦理完成時，我方就會將核貸金額撥款至台中土地貸款人帳戶內。

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