一篇搞懂最高限額抵押權、房屋抵押權設定流程與借款方式

了解房屋抵押的相關知識是貸款過程中非常重要的一步，在這篇文章中，我們將深入探討什麼是最高限額抵押權，並一步步介紹抵押權設定流程與借款方式。

無論你是首次接觸還是希望更深入了解，這裡的資訊都能幫助你搞懂抵押貸款的各個面向，讓你的貸款過程更加順利。

為什麼需要進行抵押權設定？

抵押權設定是什麼？抵押權是指債務人將其不動產如房屋、土地等標的作為擔保，提供給債權人以確保債務履行的一種法律權利，當債務人無法按期還款時，債權人有權依法處分該不動產來償還債務。

簡單來說，抵押權就是為了保障貸款人或債權人的權益，減少借款風險。而抵押權設定的時機一般是在貸款協議簽訂後，即貸款發放前。

抵押權設定的主要目的

1. 保障債權人利益：通過抵押權，貸款人可以獲得保障，確保在借款人未按約定償還貸款時，能夠通過處分抵押物來回收欠款。
2. 提高借款成功率：有了抵押物，借款人能夠提供額外的擔保，使得貸款機構更容易批准貸款申請，有機會獲得更好的貸款條件。

最高限額抵押權是什麼？與普通抵押權有何不同？

一、最高限額抵押權

最高限額抵押權白話來講是一種特殊的抵押權設定方式，主要用於貸款合約中，對借款額度進行預先約定，債務人可以在一定的限額內多次借款和還款，但總抵押額度有一個上限，這樣一來，債務人只需一次抵押，就可以在抵押權有效期內靈活運用資金，無需重新設定抵押權。

最高限額抵押權常見於企業的短期資金需求中，例如，企業可能需要頻繁地借款和償還，但又希望簡化每次借款的程序。設定最高限額抵押權可以讓企業在限額內自由借款，並且在還款後再次借款而不必重新辦理抵押手續。

二、普通抵押權

普通抵押權則是指對某一特定貸款或債務設立的抵押權，借款人需要將不動產或其他資產作為擔保，當債務人未能履行償還義務時，債權人有權處分該抵押物以償還欠款，普通抵押權每次借款都需重新設定，且每筆貸款都需單獨抵押。

普通抵押權多見於單次貸款的情境中，例如：借款人為了獲得一次性資金而設定抵押，當貸款償還後，抵押權隨之解除，若未來需要再次借款，則需重新設定抵押。

實例說明

最高限額抵押權例子

假設一家企業需要靈活運用資金，於是約定與銀行設定抵押權為500萬元，企業在合約有效期內可以多次借款，每次借款額度不得超過500萬元。

故企業在第一年借款200萬元，第二年還款後再借款300萬元，第三年還款後仍可以在500萬元限額內繼續借款。

普通抵押權實例

另一家企業需要一次性資金500萬元，它選擇設定普通抵押權。

該企業需要將其不動產作為抵押來獲取這筆貸款，當企業成功借款500萬元後，抵押物會被鎖定，直到貸款償還完畢，抵押物才會解除。

設定抵押權流程與所需資料詳解

抵押權設定的基本流程

1. 申請：與申辦貸款的單位申請貸款，並且評估抵押權設定年限、額度、利率等。
2. 簽約：依照合約書上之約定簽約，簽約完成後就可以進行登記。
3. 設定：準備抵押權設定所需要的資料與文件，向地政事務辦理不動產抵押權設定手續，將抵押權登記至承貸單位名下。
4. 繳費：申貸人需繳交相關費用，包含登記費、書狀費、代書費等相關費用。
5. 審核：地政事務所核對資料，審查房屋現況，是否有假扣押、查封、預告登記等情形，沒有問題即可進行設定抵押權。
6. 完成：設定完成後就會收到一份抵押權他項同意書，就代表完成此次的登記。

抵押權設定的所需資料

1. 申請人身分證明文件正本與影本
2. 借款契約書
3. 抵押權設定契約書
4. 土地及建物所有權狀正本
5. 繳交地政規費（登記費、書狀費或代書費等）

抵押權設定要多久？

金融機構設定之作業時間為4小時；若為私人抵押權設定則須2個工作天。金融機構通常會在收到完整的申請文件和相關資料後，於4小時內完成抵押權設定。

相比之下，選擇民間機構進行抵押權設定，需要稍長的時間，這是因為民間機構通常需要額外的時間來處理文件、核查抵押物及完成相關手續。

抵押權設定自己辦可以嗎？

抵押權設定可以自己辦理，但需要處理一系列繁瑣的程序和文件，包括準備所有必要的證明文件、填寫相關表格、提交申請，並完成登記等步驟，相當複雜。

自己辦理的優缺點

優點

1. 節省費用：自行辦理可以節省委託代辦服務的費用，只需負擔登記費和相關手續費。
2. 控制過程：可以全程掌握抵押權設定的進度，確保每一步都符合自己的要求。
3. 靈活性：可以根據自己的時間安排進行辦理，避免受到第三方的影響。

缺點

1. 繁瑣的流程：自行辦理需要了解並處理複雜的法律和行政程序，對於不熟悉流程的人來說，會感到相當困難。
2. 時間消耗：需要付出較多的時間來準備資料、填寫表格和跟進度，可能會影響日常工作和生活。
3. 錯誤風險：如果對流程不熟悉，可能會發生填寫錯誤或漏填文件，造成申請延遲或被拒絕。

委託的優缺點

優點

1. 專業服務：代辦機構具備專業知識和經驗，可以確保抵押權設定過程中的每個步驟都符合規範。
2. 節省時間：由專業人士處理，能夠節省大量的時間，可以專注於其他重要事務。
3. 降低錯誤風險：代辦機構熟悉流程和要求，可以避免因文件錯誤或漏填而造成的問題。

缺點

1. 額外費用：委託代辦需要支付服務費，這會增加成本。
2. 溝通成本：需要花時間與代辦機構溝通需求和進度，可能會造成一些不便。

抵押權超過20年的房屋能借款嗎？

民法第880條：以抵押權擔保之債權，其請求權已因抵押權時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。

而一般借款返還請求權之時效是15年，若抵押權人經過15年後，再過5年仍不實行抵押權者，則其該抵押權消滅，債務人得請求塗銷抵押權設定登記。

所以抵押權超過20年的房屋可以向抵押權人要求塗銷，或是直接向法院申請，請求法院塗銷。

台新房屋抵押貸款與抵押權設定

台新代書房屋抵押貸款的特色

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台新房屋抵押設定流程

1. 提出申請：撥打免費諮詢專線：0928-510222，或Line線上諮詢，向台新代書提出房屋設定貸款申請。
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3. 對保簽約：借貸雙方核對身分與合約內容，確認無誤後即可簽訂借貸契約書。
4. 抵押設定：與專業代書一同前往地政事務所辦理房屋抵押權設定手續。
5. 立即撥款：設定完成後，台新代書會立即將款項撥發至申請人指定帳戶。

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