持分土地可以買賣嗎？分別、公同共有土地買賣好複雜？掌握眉角巧妙避免糾紛！

許多傳統家庭都具有「祖傳土地要留在家裡」的觀念，因此會將土地的繼承權分給數人，衍生出「持分」的概念。許多擁有持分土地的人，對於手上這筆資源其實所知不多，想要買賣卻又不知從何下手。

其實在執行持分土地買賣流程之前，應該先了解什麼是持分土地。持分土地是指兩個以上的人，共同擁有一塊土地的完整產權，在權狀上會以1/2(兩人持有)或1/3(三人持有)的形式記錄。

相較於完整的土地使用權，持分土地共同擁有土地的情況較為麻煩，持分土地買賣的時候，會需要通知其他持分人或是取得他們的同意，也因此很少有銀行願意承辦持分土地貸款。

什麼是土地共同共有、公同共有、分別共有？

• • 公同共有：共有人共同擁有全部財產，無持分比例
  • 分別共有：共有人分別持有共有財產的特定比例
  • 共同共有：依民法第817條第1項規定，數人按其應有部分，對於一物有所有權者，也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)，對應有部分得自由處分，也可按其應有部分對於共有物之全部有使用收益權

公同共有V.S.分別共有

覺得公同共有買賣好複雜？公同共有土地買賣如何處理？共同擁有持分土地可分為兩種狀態，公同共有及分別共有，不同的共有狀態會影響持分人的使用方式，前者的各持分人共同持有整塊土地，後者則是在有特定比例分配的情形下持有土地，且得以處置自己的部分，關鍵區別在於持分土地是否有比例分配。

與他人共有土地時可以進行買賣嗎？

持分的土地可以買賣嗎？這個問題取決於上面提到的共有土地類型。公同共有的情況下，沒有每個人的土地占比，因此也無法直接做持分地買賣，若您是公同共有不動產的持有者，請記得您的不動產需要經過分割所有權後，才能進入持分地買賣的程序喔！

反之分別共有已經把持有人的比例分好，無論是土地或房屋都可以單獨出售自己擁有的部分，在出售持分土地時，只要有持分人不同意出售，就要依土地法規定，讓其他土地持分人有優先購買權；但若出售的持分共有人數量、權利超過一半，買賣就依然可以進行。

共有土地買賣眉角多，那是因為持分地涵括了公同共有以及分別共有這兩種，若這塊土地屬於公同共有，則無法直接進行買賣，因為無法直接評估每個持分人所持有的產權比例；當此塊土地為分別共有，則可以單獨出售自己所持有的比例進行分別共有土地買賣。

持分土地買賣流程如何進行？

接下來介紹持分土地買賣流程，主要買賣持分土地有幾大管道：

自行買賣

自行買賣視持分共有情況，可能需要進行買賣前的土地分割， 確認買賣範圍後再跟其他持有人或投資客交易。

法院拍賣

如果所有持分人都同意將土地折現，則可以尋求法院途徑進行持分土地法拍。

委託代書銷售

最省事的方式就是委託代書進行持分土地買賣，不必自己準備繁雜的文書契約，也不用跑地政機關。

委託代書進行持分土地買賣的流程：

1. 申請：
   持分人由網站或電話向代書機構提出申請，由專員向持分人聯絡。
2. 評估：
   對目標土地的位置、價格等做評估及規劃，並且整理成報告。
3. 審核：
   客戶收到代書的評估報告，與代書機構確認法規內容及規劃細節，確認後進行買賣。
4. 簽約：
   客戶與代書進行簽約，合約內容包含詳細的持分土地買賣規劃及金額。
5. 過戶：
   客戶端程序完成，代書機構協助尋找持分土地買家，成交後向客戶撥款 ，完成持分土地買賣。

土地共同持有買賣有什麼限制？

進行土地共同持有買賣時，需要留意以下幾點事項：

• 遵守持分土地優先購買權，先詢問其餘土地持有人是否有意願購買。
• 辦理持分土地過戶時，需簽署共有人不優先購買的切結書
• 持有人擁有優先購買權利，若決定購買事後又改口反悔時，則需面臨違約賠償責任。
• 雖然共有人具有優先購買權，但土地買賣條件包含價金交付、付款條件等約定，都是相同的。
• 進行共有土地買賣時，若未事先通知其他土地共有人，就將土地賣給第三方，則需負擔民事賠償責任，而共有人有權利以市價與售價的差價要求賠償。

常見的共有土地糾紛有哪些？

常見的共有土地糾紛主要有以下兩種情形：

共有土地遭侵占/竊佔

當共有土地遭人竊佔時，此舉已觸犯刑法第320條第2項的竊占罪，此外，共有人可依民法第818條規定，向土地侵佔者提出民事訴訟，依照各自應有部分比例來要求返還。

共有土地分割難達成協議

當共有土地分割無法達成協議時，可尋求相關律師的協助，透過專業的人士評估主張是否合理並陪同調解，能有助於協商的進行。

擅自進行土地共有買賣，會觸法嗎？

在進行土地共有買賣時，多數共有人得用共有土地分割多數決的方式，但需要注意的一點是，少數共有人依法享有法定優先購買權，因此出售人應當事先詢問其餘土地持有人是否有意願購買，若違反此項規定，則應負損害賠償責任。

無法進行買賣，那麼共有土地可以貸款嗎？

答案是可以的！共有土地貸款也就是常見的持分土地貸款，現今承做持分土地貸款的管道除了銀行之外，民間代書也有提供這樣的服務！然而銀行持分土地貸款需所經過所有持分人的同意，否則無法辦理。

相較之下，民間代書顯得寬鬆許多，可就貸款人所持有的比例單獨進行貸款，無需經過其他持分人的同意！

關於持分土地買賣ptt網友這樣問

共有土地貸款找台新，不需持分人同意也能貸

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台新共有土地貸款文件

• 土地所有權狀正本
• 物件所有人身份證 （影本一份）
• 物件所有人印鑑證明（一份，有效期限3個月內）
• 物件所有人原印鑑章
• 存摺封面影印本（作為撥款用）

台新共有土地貸款流程

1. 申請：客戶提出需求，由台新代書專員提供土地持分諮詢。
2. 估價：針對客戶物件現況、市價、實價登錄、公告現值...等等，由專業人員做鑑價報告。
3. 審核：根據鑑價報告，核算土地可貸額度、利率，並回報客戶。
4. 設定：由國家合法代書與貸款人當面簽約並對保此項流程需由地主本人親自簽約對保。
5. 撥款：簽約對保後，地政事務所辦理完成時，我方就會將核貸金額撥款至台中土地貸款人帳戶內。

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