農舍買賣前必知流程！專家告訴你農舍買賣的條件、過戶限制和資格
農舍買賣前必知流程！專家告訴你農舍買賣的條件、過戶限制和資格
農舍買賣的定義規範不盡相同，買農舍跟一般買賣不動產有所不同，可知農舍買賣涉及條件限制相對複雜，尤其在《農業發展條例》修改後，引起了眾多人的關注和炒作。但農舍買賣與一般不動產交易有所不同，因此大多數人都想知道合法農舍買賣條件是什麼，以及農舍買賣注意事項有哪些？
本文將詳細解釋農舍買賣限制、農舍買賣規定及買農舍注意事項，幫助讀者更清晰地了解農舍買賣的全貌。無論是想投資還是自用，深入了解相關信息將有助於您做出明智的決策。
合法農舍買賣條件，快速看...
農舍買賣定義為何？農舍分哪幾個類型？
農舍的定義，指的是在農地上蓋的建築物，用途必須與農業經營有關，例如：耕種、畜牧等。早期多用來堆置農具、肥料或作為臨時休息的地方。且農舍的興建必須符合政府法規才能建造，不是隨意就可蓋的。
常見的農舍類型有以下幾項：
一、老農配建
2000年1月28日《農業發展條例》修正前取得的農地，沒有面積大小與時間的限制，農民可自由興建農舍。因此，有些人會以老農的名義申請建照、興建農舍，拿到使用執照後再辦理過戶，這種方式就是老農配建。
二、一般農舍
《農業發展條例》修正以後取得的農地，就必須遵守相關法規才能蓋農舍，稱為「一般農舍」。
三、集村農舍
根據《農業發展條例》第18條第1項規定「沒有自用農舍而需要蓋屋的農民，也可以申請以「集村」的方式興建農舍，但是起造人必須是20戶以上」。也就是說，集村農舍指的是有20個以上的農民，集體提出申請並擔任建造人。
買農舍好嗎？
基本上，在農舍買賣規定中，購買農舍條件之一，就是農舍不能單獨買賣。因此，想購買農舍，必須是購買農地，然後連同該農舍一起買的。那麼買農舍好嗎？買農地農舍的好處有：
- 只要有農用證明，可以享免稅，例如：免課徵土地增值稅、免房地合一稅，以及免贈與稅、遺產稅、所得稅等
- 未來買農地可申請國家補助，以及做碳權交易買賣。
- 可申請變更使用目的，例如：安養院、幼稚園、加油站等。
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農地農舍三合院出售規範有什麼不同？
農地、農舍及三合院的出售規範說明如下表：
| 農地 | 農舍 | 三合院 | |
|---|---|---|---|
| 定義 | 農地，泛指廣義的農業用地。根據農業發展條例第3條第10款定義，農業用地指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：
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農舍，指在農地上蓋的建築物；早期主要用來堆放農具、肥料等農業用具，或是當作農作後休息的地方。 | 三合院，是傳統漢族居住的基本建物，常見於中國大陸與臺灣。 一般由北面正房、和東西廂房組成。 由於房屋坐落於三個方向，所以稱為三合院。 |
| 出售規範 |
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三合院多數因為年代久遠，可能無法提供完整產權或使用執照，依土地登記規則第79條規定，出售規範必須提供以下文件之一：
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合法農舍買賣資格及條件說明
合法購買農舍資格
首先，購買農舍需符合農民資格，購買農舍資格需符合以下3種條件：
- 有農保：農保資格，必須是農會會員，且沒有請領軍公教勞保與國民年金者；或是年滿15歲以上、每年實際從事農作時間合計達90日以上者，且無農業以外的專職工作者。
- 投保健保第三類保險者：實際有從事農業、漁業的人才可投保第三類健保。
- 檢附農業生產相關佐證資料：需提供實際操作的農業生產資料，或是農業經營計畫書等，可以讓政府相關單位審查者。
農舍買賣條件
新舊農舍買賣條件，購買人需滿18歲，或未滿18歲但已結婚者，且有農民資格才可買賣。如果是2000年1月28日《農業發展條例》修正以前取得的農地，則可自由蓋農舍，沒有面積大小與時間的限制。但若是修法後者，買農地蓋房子需符合以下條件：
- 農地及農舍持有人都須在地設籍滿2年以上。
- 農舍的所在農地必須大於25公頃(756.25坪)。
- 申請人無自用農舍。
- 農舍的「使用執照」長達5年以上。
買農舍要注意哪些事？
買農舍注意事項
- 必需有農民資格。
- 注意一筆農地只能興建一戶農舍，如果農地上有違建，將無法進行買賣。
- 如果想在2年內做農地買賣，需附農用證明，才不會被課徵奢侈稅。
- 如果農地上有農舍的話，農舍必須取得使用執照後滿五年，才可以進行農舍買賣。
- 農地上若有興建農舍，必須符合農地面積超過25公頃，且在該農地縣市設籍2年以上才能進行買賣。
農舍買賣限制帶你看！
農地農舍的買賣有相關的限制：
- 如果想在兩年內進行農地買賣，必須提出農用證明，以避免被課徵奢侈稅。
- 農舍必須在取得使用執照後五年，才可進行買賣。
農舍買賣不複雜！農舍買賣流程7步驟一次掌握
農舍買賣流程並不複雜，只需要以下7個步驟：
- 簽約、付訂金：賣方攜帶相關文件，買方支付30%的訂金，買賣雙方簽訂合約。
- 提出農用證明：申請農地農用證明，大致2星期內會完成所有會勘過程，及核發農用證明書。
- 申請農地鑑界：地政事務所會在2星期左右，派員實地前往農地進行鑑界作業。
- 申報土地增值稅：申報土地增值稅，大約在一星期左右核發免稅證明。
- 繳交第2期款：買方繳付第2期款，大約買賣價金的50%金額。
- 辦理過戶：雙方至地政事務所辦理過戶，大約1星期內完成農舍過戶登記。
- 結案、申報實價登錄：與代書相約簽立結案書，交付尾款，即完成申報實價登錄之作業。
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農舍買賣過戶限制和辦理流程解析！
農舍買賣過戶是有限制的，相關規定說明如下：
- 農舍與農地要一起合併辦理買賣時，買方資格必須符合無自用農舍的條件。
- 農舍與農地要一起合併辦理買賣時，除了繼承以外，不論是贈與、買賣或拍賣，都必須符合無自用農舍的條件。
- 一般農舍如果要進行農舍買賣過戶，農地及持有人都必須在地設籍滿2年以上，且農舍必需取得使用執照滿5年以上。
- 集村農舍如果要進行買賣過戶，農地必須確實為農業使用，且農舍興建後滿5年才能辦理農舍買賣過戶。
農舍買賣過戶流程
- 簽約：攜帶使用執照、房屋所有權狀、土地所有權狀、身份證、印鑑證明、印鑑章、土地增值稅完納或不課徵之證明書，與台新代書專員簽約。
- 繳付稅金：買方繳付完成所需的相關稅金。
- 付款：買方付清所有款項。
- 過戶：台新代書專員代為前往地政事務所辦理抵押權設定及過戶，完成過戶手續。
想要安心農舍買賣看這裡：農舍買賣管道推薦
農舍買賣管道推薦以下3種：
1.農舍買賣網
- 特色：查詢物件快速、交易快速。
- 優點：網路上直接查詢、可快速比較物件。
- 缺點：物件可能不夠多。
2.土地開發公司
- 特色：專人服務、物件及交易案件多。
- 優點：有專人服務及代辦、物件及交易案件多。
- 缺點：業者品質良莠不齊，農舍買賣可能有交易不透明的疑慮。
3.不動產仲介
- 特色：專人服務、可議價。
- 優點：有專人服務及代辦、可以議價。
- 缺點：案件較少。
農舍買賣問題與討論合輯
Q1.可以自己買農地蓋房子嗎？
依照目前的法令，一般人都可以買農地及買農地蓋房子，不過仍要遵守相關規定：一筆農地只能興建一戶農舍、且申請人的戶籍所在地及農地，均在同一縣市內，且設籍登記均滿2年。
Q2.便宜農舍出售能在哪邊找到？
便宜農舍出售可以上農舍買賣網查詢，或是詢問土地開發公司、不動產仲介等。
Q3.農舍急售情況如何處理？
如果急售農舍，可以找不動產仲介、土地開發商，或是透過親友介紹等方式來做農舍買賣。
Q4.農舍買賣稅金怎麼算？
基本上，農舍買賣是可以免繳贈與稅、遺產稅、所得稅等，其中，土地增值稅及房地合一稅則必須農地符合農用目的，才能免稅。
Q5.小農舍買賣價值高嗎？
小農舍買賣價值取決於地點、及是否具有發展潛力（農地未來是否有機會變更地目），如果以上條件都好的話，小農舍買賣的價值就很高。
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- 審核：根據鑑價報告，核算可貸額度、利率，並回報客戶。
- 設定：由國家合法代書與申請人當面簽約並對保，並至地政事務所辦理抵押權設定。
- 撥款：簽約對保、設定完成後，台新專員馬上將核貸金額撥款至貸款人帳戶。
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