中古屋貸款成數不足如何提高？申辦流程與注意事項，中古屋貸款ptt問答精選
近年來房價飆漲，加上房貸利息上漲，買房成本居高不下，很多民眾因而轉看較為平價的中古屋市場。然而，一般會期待中古屋房貸可貸到8成，但最後核貸在7成左右的情況比比皆是。中古屋雖然價格平實，但在實際買賣過程中，消費者申請到的中古屋貸款成數卻往往不如預期，建議購買中古屋前先評估可以貸款的額度，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。
有關中古屋可以貸幾成？中古屋房貸、貸款的流程怎麼走、注意事項有哪些？本篇文章一次為你說明！
中古屋貸款成數快速看！
中古屋貸款是什麼？
所謂的中古屋，一般認為的定義為：屋齡超過3年的房子，或是只要有人住過的房屋，就稱為中古屋。此外，中古屋也是完工且領取使用執照超過3年以上的房屋，或是經過1次以上轉手買賣的房屋；通常中古屋都是屋況還可以，不需大量整修就可入住的房屋。
除了中古屋之外，現在市面上也出現新古屋、老古屋的說法。新古屋，是指屋齡在3-10年內，屋況很新、通常還沒有人住過，價格比新成屋便宜一些。會出現新古屋，一般是投資客購買的房子，或是建商蓋太多建物以致滯銷產生的。
老古屋，是指老舊、可能會有居住安全疑慮，屋齡超過30年以上的房子；一般說的「危老建築」也是指老屋而言。
中古屋貸款、中古屋房貸的意思，一般是指利用申貸人名下的房屋，當作擔保品，向銀行、民間管道、或民間代書來申辦借款；此外，另有一種「中古屋買賣貸款」，是指在購買中古屋時所辦的貸款。
中古屋房貸可以去哪申辦？
| 民間代書 | 銀行 | 民間融資 | |
|---|---|---|---|
| 申辦條件 | 年滿20歲，名下有房屋、不需薪轉證明、信用瑕疵可辦 | 年滿20歲，名下有房屋、需薪轉證明、信用無瑕疵 | 年滿20歲，名下有房屋、需薪轉證明、信用微瑕疵可辦 |
| 適用對象 | 信用條件不佳、產權不完整 | 信用良好、房屋需為自用住宅 | 信用條件不佳、產權不完整 |
| 額度 | 最高110% | 5~7成 | 大約5~8成 |
| 利息 | 月利率大約1%起，台新代書0.88%起 | 年利率1.44%起 | 年利率2.5%起 |
| 聯徵 | 不需聯徵 | 需拉聯徵 | 不需聯徵 |
| 還款 | 採本息均攤，前期可只繳利息；隨借隨還、不需綁約 | 依銀行計息方式採本息均攤；需綁約 | 本息均攤，前期可只還本；需綁約 |
| 額外費用 | 無 | 需要手續費 | 需要手續費 |
| 貸款年限 | 無綁約，依客戶需求而定 | 5~30年 | 一般是5~10年 |
如何申辦中古屋貸款？
申辦中古屋貸款流程很簡單，只要以下6個步驟
- 提出申請：申貸人備妥雙證件、印鑑章與印鑑證明、房屋所有權狀正本、土地及建物登記謄本、買賣契約書影本等，向銀行或民間代書等提出貸款申請。
- 額度試算：依照房屋地段、坪數、屋況、屋齡等試算額度，一般銀行及其他管道額度有限，而台新代書最高可核貸中古屋貸款房屋價值的110%。
- 文件審核：審核借款人的文件資料及房屋貸款條件，例如年齡、信用狀況、負債比、收入、持分與否等。再加上房屋的條件、屋況等做綜合性評估，最後核定額度。
- 簽約對保：申貸人同意中估屋房貸額度及利息後，仔細審閱合約，沒問題即進行簽約對保。
- 抵押設定：簽約後，前往地政事務所辦理抵押權設定，需繳交設定金額千分之一的規費。
- 撥款：抵押權設定完成後，要確認是否有投保住宅火險與地震險，確認後即可進行撥款，中古屋貸款流程就完成了！
中古屋貸款成數是多少？如何計算？
一般來說，申貸人最在意的，就是中古屋可貸幾成，中古屋貸款成數通常大約在6~7成左右，但這個成數並不是指房屋市值，而是銀行的鑑價；一般銀行鑑價會比房屋市價略低。如果向民間管道申辦，有機會拉高到8~9成，貸款成數的估算是依據房屋的條件，例如坐落地段、屋齡、屋況、坪數…等，以及借款人的條件，例如薪資收入、信用條件、負債比…等，這兩者一起綜合評估，最後核貸額度。如果向台新代書申辦中古屋貸款，成數最高可達110%。
另一方面，如果是30年、40年的中古屋貸款，因為是屬於老屋的貸款，核貸成數會比較低，很多僅能貸到房屋總價的5到6成，不過，一般銀行在評估老屋貸款利率和成數時，會考慮坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件，條件愈好，核貸成數就會高一些。
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中古屋貸款利息利率如何計算？
中古屋貸款的利息利率計算，銀行與民間管道有所不同。一般銀行的中古屋貸款利息大約落在2%~4%之間，而民間管道利率一般是以月計算，大約是月息3%以下，民間當鋪的利率約為月息2%~2.5%，台新代書的利率則是每月0.88%起，是低利率中古屋貸款的首選。
通常貸款機構在審核利率時，會考慮房屋的屋況條件，以及申貸人的收入、信用狀況及職業等，這些因素都會影響最後核貸的利息利率。
中古屋貸款ptt熱門快問快答
Q1、中古屋貸款種類有哪些？
中古屋貸款主要分為2種：「中古屋買賣貸款」及「中古屋抵押貸款」。以下分別說明：
- 中古屋買賣貸款：為了購買中古屋而申辦的貸款。
- 中古屋抵押貸款：利用名下的中古屋當作擔保品而進行的借貸。
Q2、買中古屋可以全額貸款嗎？
可以的。如果借款人條件很好、房屋的條件很好，或是另提供其他擔保品、保人等，買中古屋是可以全額貸款的。
Q3、中古屋貸款可有機會貸到9成嗎？
中古屋貸款9成是有可能的，如果申貸人是軍公教身分、或有固定薪轉及財力證明、信用評分比高，加上房屋條件好的話，有機會可以貸到9成。
Q4、中古屋貸款成數不足時，可以怎麼提高？
- 申請民間貸款，有機會可以提高額度、增加貸款周轉金。
- 提供保人
- 提供其他財力或收入證明
- 提供其他擔保品、保單、定存單等，做為加分條件。
Q5、辦理中古屋貸款，有什麼地方要注意？
- 仔細確認借貸金額，如有塗改需要蓋章。
- 注意利率計算方式，是年利率或月利率計算。
- 小心代辦人員是否隨意送件，有些會同時送好幾間融資機構，導致聯徵次數過多，影響核貸過件。
- 確認還款方式，是否有綁約、還款是本利攤還或是可以只繳利息，要選擇最適合自己的方式，以免繳款壓力過大。
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申辦中古屋貸款、房屋二胎借款(還在繳交貸款的房屋)之前，最好先了解各家貸款機構的方案，中古屋可以貸幾成每間機構評斷標準也不全一致，建議進行中古屋貸款額度、利率試算，為自己爭取最好的貸款條件，及確保自身的權益。
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