二手屋貸款成數最多6成就要偷笑？如何提高？自備款不足想買二手屋貸款的你必看！

在不少人的人生計畫中，擁有一間屬於自己的房子是個重要的目標；然而，現實中，不是每個人都有足夠的存款買下房子不貸款，尤其是想買二手房的人，二手屋貸款成數通常不會太高，讓不少人覺得很難達成自己的房屋夢想。

究竟二手屋貸款該如何提高貸款成數呢？買二手屋貸款前的注意事項有哪些？買中古屋可以全額貸款嗎？如果您也有以上問題，不妨參考這篇文章，或許會為您解除許多疑惑喔！

二手屋等同於中古屋嗎？二手屋貸款種類有哪些？

有些人會對於二手屋究竟是不是中古屋感到疑惑，事實上二手屋的確和中古屋的區別不大，指的都是已經有過居住歷史的房屋。狹義範圍來說二手屋指的是屋齡介於3到19年之間的房屋，而廣泛稱只要是已經有人居住過的房屋，就代表是中古屋或二手屋，以下用表格介紹新成屋、新古屋以及中古屋的差異：

二手屋貸款成數是多少？影響二手屋貸款幾成的因素為何？

一般來說，當鋪提供的二手屋貸款成數最多為房屋市值的80%，但實際貸款成數還會受到多種因素的影響，以下是幾個主要的因素：

• 房屋狀況：若是房屋狀況越好、屋齡越年輕，代表借款機構評估房屋的抵押價值越高，就可能可以獲得更高的二手屋貸款成數。
• 借款人信用狀況：若是借款人信用狀況良好，沒有借款瑕疵紀錄，借款機構通常也會願意在二手屋貸款成數多一點調整空間。
• 借款人還款能力：買方的收入狀況、工作穩定性等因素，也會影響到二手屋貸款成數。

如果想要提升貸款成數，可以參考以下幾點方法：

• 提高信用評分：儘量保持良好的信用紀錄，透過還款、還信用卡帳單等方式提高信用評分，避免有延遲繳納信用卡費的紀錄。
• 提高房屋抵押價值：透過維修、裝潢等方式提高房屋的抵押價值。
• 提供自己的穩定還款能力證明：借款人可以附上自己的收入證明、薪資轉帳明細、證明自己具有豐富的財務規劃經驗等方式，讓貸款機構相信您具備還款能力且有足夠的還款意願。

二手屋貸款可以找誰辦？如何挑選合適的管道？

二手屋貸款的常見管道有銀行、民間代書和融資公司，以下用表格介紹以上三種管道得二手屋貸款方案：

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買二手屋貸款前，該注意什麼？

二手屋貸款重點一、貸款成數非指房屋市值

中古屋貸款成數指的是「銀行鑑價」，而銀行鑑價通常會比房屋市值來得低，貸款人在貸款之前應先仔細評估銀行可貸款成數的額度，避免在簽約後才發現中古屋貸款成數不足，或是核貸額度跟自己想像中落差過大。

二手屋貸款重點二、房屋的現況與狀況

在考慮購買二手房屋前，要先仔細檢查房屋的現況和狀況，包括室內外裝修、水電管線、建材等方面的狀況，並且要注意是否有潛在的隱藏問題。如果有問題，需要估算維修和裝修成本，以及是否會對日常生活造成困擾。

二手屋貸款重點三、貸款年限

中古屋貸款年限是買房屋的重要因素之一，會直接影響每月的還款額和利息支出，買房屋時需要選擇合適的貸款年限，仔細評估確定自己能在貸款期限內還清貸款。

二手屋貸款重點四、貸款人還款能力

買房是一個長期的投資，因此貸款人的還款能力至關重要，買房前應該評估自己的財務狀況，確保自己有足夠的還款能力，避免未來出現負債或是逾期償還的風險。

二手屋貸款重點五、所在位置

房屋所在位置是買房前非常需要注意的一個重點，在買房前應該評估房屋所在位置的交通便利程度、生活機能、社區安全性等因素，並與自己未來規劃互相比較，確保自己能夠在這個位置舒適的長久居住。

如何辦理二手屋貸款？

二手屋貸款所需文件

• 房貸合約書（合約裡會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期）
• 抵押權設定同意書
• 撥款委託書
• 土地、建築改良物抵押權設定契約書
• 金融扣款委託書
• 火險地震險購買

二手屋貸款流程

1. 資料審核與調閱聯合徵信：
   在申辦二手屋貸款前，需先提供房屋及土地權狀或謄本，以及薪轉存摺近6個月的出入明細，透過拍照LINE等方式提交這些資料和說明負債狀況，我們即可先行進行估價。
2. 實際鑑價：
   台新代書會參考房屋買賣的成交價格，進行實地鑑價，考量房屋狀況、地段等因素後，決定可以申貸的金額，一般來說約為房屋成交價的5~9成。
3. 審核：
   取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，台新代書將進行案件的審核，其中聯徵記錄會查詢借款人在所有行庫的貸款金額和過去6個月的還款紀錄，包括信用卡繳款紀錄，以決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸細節：
   確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保：
   台新代書將與借款人聯絡，約定對保時間，借款人需親自出席進行對保手續，對保時間約1小時且需事先安排時間。在對保前需提供房屋及土地權狀正本給銀行辦理設定抵押權利，對保後，台新代書會直接送地政進行房屋及土地的設定。
6. 設定：
   對保完成後，需經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為二手屋貸款金額的1.2倍，借款人需強制投保火險與地震險且保費負擔由借款人支付，每年需要繳交一次保費直到貸款還清為止。
7. 撥款交易：
   到這一步撥款交易也即將完成，抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，撥款前台新代書會幫顧客確認是否不動產的火險與地震險投保已完成，若已完成投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保代書會等投保完成後才撥款。

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